Como diminuir o eventual imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de um imóvel
Vinícius Loss
OAB/SC 29.025
A Instrução Normativa RFB 1794, DE 23 DE FEVEREIRO DE 2018, é a que traz as regras para a Declaração de Ajuste Anual do exercício de 2018. Dentre as obrigatoriedades para apresentar a declaração está a de possuir bens e direitos, em 31 de dezembro de 2017, cujo valor total seja superior a R$ 300 mil (art. 2º, V).
Note-se que a obrigatoriedade ocorre em relação à soma total dos bens e direitos e não quando apenas um imóvel isolado ultrapassa os R$ 300 mil, erro bastante corriqueiro em notícias veiculadas pela grande mídia.
Então, para exemplificar, se o contribuinte possui um carro de R$ 50 mil, um terreno de R$ 150 mil e uma casa de R$ 150 mil (soma de R$ 350 mil), embora nenhum desses bens ultrapasse os R$ 300 mil individualmente, ele já está obrigado a fazer a declaração, independentemente das outras eventuais hipóteses (rendimentos tributáveis, rendimentos isentos, etc.).
Considerada a obrigatoriedade, é importante que o contribuinte fique atento no momento de declarar o imóvel que, porventura, tenha passado por melhorias/benfeitorias ao longo de 2017. Isso porque, em regra, o valor de aquisição do imóvel não pode ser majorado pelo contribuinte, ainda que o mercado imobiliário tenha se aquecido e o valor tenha aumentado significativamente. Em outras palavras, se o imóvel foi adquirido por R$ 250 mil, em 2010, e em 2017 já valia R$ 500 mil, o contribuinte não pode fazer essa atualização. Isso implica que uma eventual venda do imóvel, agora, em 2018, pode acarretar um valor considerável de imposto de renda a ser pago pelo ganho de capital (15% sobre a diferença entre o custo de aquisição - R$ 250 mil - e o preço de venda - R$ 500 mil, grosso modo, R$ 37.500,00 de imposto de renda), salvo eventuais outras regras de isenção.
Existe, todavia, uma maneira de o contribuinte majorar o "custo de aquisição", com a atualização do valor em 31/12/2017, o que reduzirá, no cenário descrito acima, o eventual ganho de capital. E isso passa por declarar as melhorias realizadas no imóvel (móveis planejados, ampliações, reformas, etc.), desde que tais investimentos estejam devidamente corroborados por documentos (projetos, recibos, notas fiscais tanto da mão de obra quanto dos materiais empregados) e tenham efetivamente ocorrido em 2017. Se as melhorias ocorreram nos anos anteriores, é necessário retificar as declarações passadas, até o limite de 5 anos para o passado.
Finalmente, é importante que a partir do momento em que o contribuinte faça essa atualização do valor do imóvel, ele guarde todos os documentos que comprovem essa melhoria, sob pena de haver a glosa pela Receita Federal (a retirada do valor declarado a maior).
